7.7万套房源,超54万人次参与!吐血整理杭州摇号“真相”

搜狐焦点台州站 2019-01-02 09:08:29
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相比过去,2018年杭州楼市最大的不同是什么?

相比过去,2018年杭州楼市最大的不同是什么?

  我想多数人的第一反应会是「摇号」。

  买房要公证摇号,这在杭州历史上还是第一次。截至2018年12月28日,杭州(含富阳、临安)一共发放了563张预售证,入市房源套数约7.7万套,超54万人次参与摇号。

  摇号新规的推出,彻底颠覆了杭州楼市的生态,为这个市场注入了太多的不确定性。

  然而我们又不得不感谢摇号,它把每个板块和楼盘的受欢迎程度都量化为了一个个数字,赤裸裸地曝光在大众面前,谁受欢迎谁被冷落一望便知,连最不懂行的人都能有据可依。

  翻开这本楼市最大的「工具书」,我们将窥见许多过往看不到的风景。

  2018年7月

  杭州新房市场的「分水岭」

  都说2018年的杭州楼市降温了,但具体是什么时候降温的呢?

  我们可以透过摇号的数据来看个究竟。

  杭州月均中签率变化

  (注:本文所有图表中的12月数据均截至12月28日,下同)

  从上图中我们可以看到,摇号中签率的变化大致是一条向上的曲线,不过上升的幅度随着时间的变化有明显的不同。

  摇号的前3个月,也就是4-6月,中签率还较为稳定,月均中签率都在30%以下。

  然而进入下半年后,行情开始急转直下,7月相较6月一下子提高了约8个百分点,8月更是直接突破了50%,此后一路上扬,12月的月均中签率已高达74.4%。

  很明显,7月是杭州摇号的「分水岭」。

  我们将时间退回到2018年的7月,来看看到底发生了什么。

  7月6号,10宗土地270亿的总成交金额虽为杭州单日卖地历史第二高,但出让的主城区之江、翠苑、西兴三宗宅地,均未溢价封顶;

  7月16号,主城区三宗核心宝地(南星、浦沿、滨江中心区)出让,南星地块实际地价虽超4.5万,热度却也大不如前。

  答案很明显了——土地降温了。

  从杭州楼市的历史看,地价和房价,是相互影响的两个变量,土地降温伴随的诸多结果中往往就有新房和二手房市场的降温。

  三墩北、奥体热度最高

  大江东、崇贤降温最快

  具体细分到各个板块,冷热的差异极大。

  杭州各大板块中签率统计

  (注:板块开盘项目少于2个的,鉴于样本量不足,不在统计之列)

  中签率低于20%的板块有4个:

  新街、三墩北、奥体、星桥。

  中签率高于80%的板块有6个:

  市中心、萧山科技城、瓶窑、临安、城东新城、留下。

  不过,这项统计只是笼统的反映了摇号后各板块的热度,并不能实时体现当下的热度。

  像新街板块,光看中签率似乎热度很高,但板块的绝大多数开盘都发生在6、7月,基本避开了楼市的下行期,因而它的超低中签率,含金量如何是有待商榷的。

  下面这张表格相对就科学多了,我们能从中看到板块的冷暖变化。

  17个典型板块的中签率变化

  在记者持续观察的17个板块中,中签率提升幅度超过20%的有:

  大江东、崇贤、萧山市北、闲林、青山湖、临安市区。

  其中,大江东和崇贤的变化最为剧烈。7月中旬,两个板块的整体中签率还在10%以下,但到了12月,它们的整体中签率均已超过40%。

  中签率的陡增,说明这些板块的热度并没有强有力的预期支撑。

  值得一提的是,在17个板块中,有一个板块的中签率是不降反升的,那就是三墩北。在巨大的一二手房倒挂价差和主城区的光环下,板块的热度持续走高。

  大规模流摇国庆后爆发

  或与临安集中推盘有关

  在摇号时代,还有一个指标,值得我们密切关注,那就是「流摇率」。

  自5月诞生首个流摇楼盘算起,截至目前,杭州共有158次开盘流摇。

  杭州每月流摇次数的变化

  其中,11、12月占据大半,两个月合计的流摇次数达到了89次。

  可以看出,杭州楼市的大规模流摇发生在国庆节之后。

  相比于中签率,流摇次数的增加和行情下行的关联并没有特别的密切,从记者调查的结果看,10月后流摇次数的增多主要还是和入市的项目有关。

  流摇楼盘数量占比最大的临安区,2018年至今共计开盘了84次,其中11、12月共计有27次,占比32.1%,是推盘量最为集中的一段时期。

  来看各个板块的「流摇率」。

  流摇率超过20%的板块

  (注:板块开盘项目少于2个的,鉴于样本量不足,不在统计之列)

  流摇率超过20%的板块有8个:临安市区、青山湖、申花、市中心、萧山科技城、留下、瓶窑、城东新城。这当中,除申花外,其余板块的中签率均超过了70%。

  流摇率和中签率基本呈「正相关」。

  杭州多数购房者承价极限为4万元/平米

  哪个单价段的房子最受欢迎?

  我们来看下下面的这个图表。

  各单价段楼盘平均中签率

  这里要先说明下,单价1万以下的楼盘,自杭州摇号至今只有两个,那就是运河镇的大都尚澜和金丽园,样本容量的缺乏使得12%的平均中签率并没有太大参考意义,可以忽略。

  我们主要看的是剩下的几个单价段。

  可以很明显的看到,4万是一个「分水岭」。4万以内的几个价位段,平均中签率大体稳定,约在40%-50%之间,而4万再往上,中签率会随着单价的增长而大幅度跳升。

  据此推断,杭州多数购房者所能承受的单价极限约为4万元/平米。未来,那些售价在4万元/平米以上,或预计售价在4万元/平米以上的项目,将面临一定的去化压力。

文章来源:浙江发布

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