房地产下半场的风口在哪里?

搜狐焦点台州站 2019-01-05 09:19:39
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前几年,一位营销老总离开了营销岗位,转去做资产运营,最近碰到他,他信心满满地说:房地产的下半场是大资管(资产管理)的天下。看看他所在的公司,目前一大主业做的是各种资产运营。

前几年,一位营销老总离开了营销岗位,转去做资产运营,最近碰到他,他信心满满地说:房地产的下半场是大资管(资产管理)的天下。看看他所在的公司,目前一大主业做的是各种资产运营。

  翻看2018年房地产业的“关键词”,其中一个很醒目:转型。很多房企寻求角色的转变,从传统的“开发商”向城市“运营商”转型。

  开发商的“新业务”

  上周五,融创东南首个轻资产运营项目ITC硅谷国际中心亮相。

  对于这个项目的介绍,不是写字楼卖多少一方,而是请来国际创业团队讲创新创业平台、讲孵化器。

  而唯一的样板房,是国际人才公寓住住生活馆,45平方米的精装长租公寓,据说,首批入住公寓的,很可能是刚开学不久的国际学校杭州惠立学校的外籍教师。

  在杭州,有类似操作的还有未来科技城EFC(欧美金融城)。

  2015年,大家还在住宅市场跑马圈地、扩大规模的时候,建工地产旗下的EFC住宅就已经卖得七七八八,然后专心打造“金融城”,当时对外释放的是“国际化创业平台”“海归社区”等概念,到了最近,EFC在推广写字楼T6英国中心的时候,切口还是“国际化创新创投生态体系”。

  引入孵化器、对接创业资源、为国际人才提供私人管家服务、运营商业……这和传统房地产开发大不相同,却逐渐成为许多房企资产运营团队的日常。

  主动转型,越来越多房企涉足大资管

  事实上,开发商的新业务还不仅限于商业综合体。近年来,越来越多的房企布局养老地产、长租公寓、产业地产、特色小镇等,从前叫“试水”“跨界”,最近这一两年却介入得越来越深,模式也越来越成熟。

  像产业地产,据统计该市场潜能达万亿级。到2017年底,已经有48家传统房企转型进入该领域,包括万科、绿地、碧桂园、保利、远洋、复星、世茂、招商、金茂、金地等一大批品牌房企。一时间,各种产业园、科技园如雨后春笋,“产城”二字一下子成了很多公司的重心所在。

  再如长租领域,同样被看作是万亿级的蓝海。据中国指数研究院统计,仅2018年上半年,销售额前20的房企中就有16家开展了长租业务,其中万科泊寓、龙湖冠寓,以及旭辉领寓已经基本成为行业领军者,不过,也不能阻挡后来者抢占市场的雄心。像碧桂园就喊出了未来三年将发展100万套长租公寓,招商蛇口也提出在未来通过收并购加速扩容规模至100万间。

  当然,还有各种特色小镇,像万达文旅城、恒大文旅城、绿城农业小镇、碧桂园科技小镇……2016年住建部就对外披露,到2020年要争取培育1000个左右的特色小镇,外界预测,这将催生6万亿的投资规模。

  涉足的领域越来越多,企业的名字也不能简单地用“地产”“房产”“置业”等字眼来界定,于是许多房企改名,粗略统计,2018年一年有近25家房地产企业改了名字,加速多元化转型。

  房地产下半场,换个方式获取利润

  毫无疑问,迫使一众房企加速转型的一大原因就是房地产市场的变化。

  房地产进入下半场,来自调控政策的持续“压力”,新房销售降温,房企融资环境收紧,传统房企高周转、高毛利的运营形式不再好用,未来各大房企势必要采用新方法“活下去”,存量资产运营、买卖、租赁,以及金融化会成为更多企业获得利润的手段,这当中,能否真正赚到钱,考的还是各家的运营能力。

  目前,盈利较好的正面例子还是较多地集中在商业地产。

  例如已经在杭州布局6座天街的龙湖,去年由龙湖地产改名为龙湖集团,CEO邵明晓也在公开场合表示,“未来不是卖房子,而是产品和运营收入”。

  据2017年年报显示,龙湖物业投资业务租金收入达25.9亿元,同比增长35.6%。其中,商场业务占比高达97.7%,冠寓业务占1.5%,其他业务为0.8%。

  抛开一些新开业项目的因素,龙湖商业的项目租金收益增长幅度超过15%,这也是为什么龙湖不断开天街的原因吧。

  另一个以商业租金收入为傲的企业就是华润。

  根据华润置地官方微信披露,2017年度,华润置地旗下全国购物中心零售额达到359亿元人民币,同比增长34%;租金方面,2017年投资物业(包括酒店经营)租金收入约70.2亿,按年增长21.1%,其中,购物中心租金占到整体租金收入的70%。

  但更多的领域对于企业来说都是新兴的,投资规模大,开发周期长,压力还是很明显的。

  像去年如火如荼的长租公寓,业内共识就是目前光靠租金赚不了钱,大家都寄希望于未来的金融化手段。

  特色小镇要盈利也不容易,虽然很多公司尝试把文旅、农业、养老等产业资源植入、打通,不过从目前看,很多公司实现资金回笼的手段主要还是靠卖住宅。

  不难发现,未来“运营商”们的空间很大,但挑战也不小。

文章来源:浙江发布

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