需要重视房价对经济转型的影响

21世纪经济报道 2016-09-27 09:18:27
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当前中国房地产市场量价齐飞,泡沫正在到处蔓延,2016年前7个月全国新增个人房贷2.8万亿元,约为2009年全年新增额的2倍;8月份又新增住户中长期贷款5286亿元。那么,房价不断上涨与经济转型的关系究竟是怎样的呢? 逻辑上,这次楼市狂潮中,地方政府卖了不少高价地,企业销售火爆有了利润,银行持有了更

当前中国房地产市场量价齐飞,泡沫正在到处蔓延,2016年前7个月全国新增个人房贷2.8万亿元,约为2009年全年新增额的2倍;8月份又新增住户中长期贷款5286亿元。那么,房价不断上涨与经济转型的关系究竟是怎样的呢?

逻辑上,这次楼市狂潮中,地方政府卖了不少高价地,企业销售火爆有了利润,银行持有了更多低风险的资产,有房的和购房的享受了房产升值的好处,除了那些还没有买房子的人外,皆大欢喜。但是,这种好处对企业与政府而言是一次性的,对购房者而言主要是纸上财富,对国家经济结构而言,则加大了调整难度。

在中国,房价的上涨不会因财富效应带动家庭消费增长,就像有消费文化的美国那样。以过高的杠杆以及按揭压力购买住房后,不仅消耗了全家(通常意味着至少两个家庭拼凑)储蓄,还要全家承担按揭还款,这会造成其消费能力大幅下降,与中国刺激内需的转型目标南辕北辙。而且对于家庭而言,将具有购买力的货币转为不动产之后,资产价格不会一直上涨,而是会出现波动,但负债则是刚性的,这期间巨大的风险被“房价永远涨”的信仰给掩盖了。一旦出现房价下跌,或者因经济下行导致收入减少,家庭更会“缩衣节食”。

在楼市击鼓传花的链条中,唯一可能受益的是高位抛售的投资客,尤其是在一二线城市。但是这些早就富裕起来的家庭本身消费增长潜力有限,财富更加集中的现象会导致整个社会的需求不足。但更令人担心的是,这些家庭具有更高的意愿以及能力向外转移资产,也就是抛售房产后移民。由于人民币汇率仍未完全企稳,这些富裕群体将会享受到房产升值以及汇率高估的双重好处,因此,房价可能会刺激中国财富不断流失。

对于地方政府而言,地产交易的火爆,既可以从中收取更多税收,也可趁机高价出售更多土地,但是,这种好处应该“细水长流”,而不是一次性的,甚至透支未来。假如泡沫过大而破裂,将会导致整个市场“休克”,竭泽而渔的代价将是昂贵且漫长的。并且,从地产市场暴增的收入,往往会鼓励地方政府“乱花钱”,而不是有计划的合理安排支出。

对于整个改革事业而言,房价可能会影响改革的进程。今年是中国推动供给侧结构性改革的攻坚年,但是,年初至今的楼市狂潮又刺激了地产投资回升,那些原本需要关掉的过剩产能死灰复燃,甚至有的投资新产能。对于去杠杆的任务更是挑战重重,原本是想通过家庭加杠杆来换取企业与地方政府降低杠杆,但事与愿违,家庭部门的杠杆大幅提升,而非金融企业以及地方政府的债务率也继续攀升。

中国改革的重要目标是发展实体经济,鼓励创新创业。但是,持续上涨的房价造成了投机效应,并形成了房价永远涨的某种市场预期。有数据显示,实体企业的利润还不够在一线城市买一套学区房,这鼓励了部分民营企业关闭工厂投身于房产炒作当中。房地产的财富效应让一切企业家的努力,打工者的辛苦都自叹不如,一线城市甚至出现一套房子一天的涨幅就超过工薪阶层几年的收入总和。

最大的隐患在于金融体系。银行业以静态的观点看待按揭资产的质量,在他们看来,房价一直涨,房贷的风险就会很小。楼市已经成了中国泛滥流动性的“储水池”,但是,当整个经济依靠货币来支撑稳定与增长的时候,必然会产生整体杠杆率不断抬升,最终,整个经济都无法继续增加杠杆,系统性风险就会降临。欧美日等国家之所以能够通过货币放水刺激经济,是因为在次贷危机与债务危机之后,市场基本出清。现在,我们需要重视可能会面临资产价格的不断攀升以及杠杆率大涨的风险,因此,房价不断上涨对转型的利弊非常明显。

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