大预判!台州正处于第三次中心区位转移的关键时期

搜狐焦点台州站 2020-03-21 13:36:29
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许多购房者,对城市以及板块价值发展的认知是模糊的。 比如他们会问,为什么离高新区这么近的椒江老城区,房价一直没多少起色?开发大道周边的楼盘为什么能比市政府旁边的还贵?为什么开发大道以南的地块,都可以网拍出仅次于中央商务区地王的楼面价格? 这里面,其实涉及到两个重要逻辑。 组合型属于台州的城市特色

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许多购房者,对城市以及板块价值发展的认知是模糊的。

比如他们会问,为什么离高新区这么近的椒江老城区,房价一直没多少起色?开发大道周边的楼盘为什么能比市政府旁边的还贵?为什么开发大道以南的地块,都可以网拍出仅次于中央商务区地王的楼面价格?

这里面,其实涉及到两个重要逻辑。

组合型属于台州的城市特色图片来自《台州城市总体规划》

一个是,发展历史不长的三四线城市市中心,区位价值往往没有固化,而是随着城市发展重心的变化而变化。像台州,中心城区是二十多年前撤地建市时才开始建设。原有的老城区虽然曾是椒江的核心板块,但缺乏市一级的历史和配套积淀,暂时也没遇到形成葭芷那般一江两岸建设效率,所以价值判断上并不占优。

另外一个是,组合型城市的市中心,没有太多地缘层面的束缚,跨县市区的购房者更多从自身角度来判断优劣。随着中心城区的拓展,越来越多其他县市区的购房者选择跨区置业。他们有自己的判断标准,像开发大道两侧规划清晰,发展迅猛,其价值并不能单纯以相对市政府的物理距离远近来做判断。

城市发展脉络以及大众需求怎样演变,各阶段中心区位如何转移,已成为买房前,首先要梳理和明确的核心内容。

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城市第一阶段的发展重点,往往位于行政单位周边。

首先,这一带会迎来规模较大的基础配套建设。其次,人们的居住诉求,开始从普通的立地房和平房往更现代化的商品房转移,从一些老板块往更具有现代城市观感的市中心转移。

 

2000年市政府周边 来源无限台州

在2010年之前,台州就是处于这个阶段。

2001年6月26日,新台州大厦、鑫泰广场等14项重点建设项目开工;2001年12月31日,台州市市民广场开工仪式举行;2009年,市科技馆、市博物馆和规划展示馆开工。这些配套节点,都成为了非常有情怀的记忆,同时也为整个市中心的价值打下了基础。

同时也是在这一时期,许多市民的居住场景发生了变化,开始对物业、户型、景观等方面有了逐步的了解。是住在老屋还是市政府那边?成为了某种跨越时代性的选择。

城市第二阶段的发展重点,往往位于大型商业体周边。在这个时间段,一方面,人们的消费习惯发生变化,随着电商的崛起和传统商业街区的没落,体验型和场景感较强的商业体往往成为人气中心;另外一方面,人们选择居住区域已经从单纯的城市界面提升到生活便捷度和丰富度的层面。因此,大型商业体成为城市人居新的集中点。

万达广场实景图,来源网络

在2016年之前,台州明确了两个重大战略方向,一个是城市向南;城市规划文件当中关于“椒江中心商务区(现中央商务区)--中心大道沿线商业区(现商贸核心区)”这一轴线设想,正在成为现实;另外一个是台州经开万达广场以自身强大的品牌号召力,以及现代化的建筑界面以及体验式的购物场景,成为了新的中心区位。周边的地价和房价以此为基础快速上涨。万达北侧项目从一万二左右的单价跃升到当下两万以上的二手房价;万达旁边的地块,成交楼面价甚至达到了10000-11000元/平。

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城市第三阶段的中心区位,往往会向复合城市功能发展。而大众的人居诉求,在经历了以上两个阶段的迭代后,逐步开始向往更高端的人居品质,更多元化,更具活力的生活诉求。

复合城市功能,简而言之,便是集办公、金融、商务、娱乐、旅游等功能于一体,从而彻底颠覆以往的生活认知和场景认知,比如非常知名的CAZ模式。

CAZ,又称为中央活力区,不仅拥有多样化、现代化的业态及配套,还拥有便捷的城市交通和物流系统。

在城市的发展架构中,新兴板块的空间可塑性【更容易整体改造】以及规划层面的经验和高度,往往会更容易实现多类型配套的集聚,从而为CAZ的打造提供基础条件。

 

台州商贸核心区示意图

在国际上,CAZ模式已经被广泛应用。

比如英国伦敦的CAZ板块,为整座城市的1/3人口提供了工作,经济产出更是占到了整个英国国民生产总值的10%,数据极为惊人。同时,伦敦也是全球第一个在其法定区域内提出这一概念的城市。

 

CAZ模式让伦敦重新焕发活力,图片来自网络

此后,纽约、东京、新加坡等一批世界城市将CAZ建设纳入城市规划之中,东伦敦科技城、曼哈顿下城、东京丸之内等成功案例逐渐走进国际视野,成为世界CAZ实践的价值参照。

 

商贸核心区拥有两端价值对向溢出的独特利好图片来自好地网

相比国际国内许多城市的新兴板块,商贸核心区的板块位置极为特殊。既位于椒路融合的关键区位,属于形成更大市中心界面的纽带;又拥有高新区和路北两端相向发展的双重利好保障。不得不说,这是组合型城市的后发优势。

该板块的配套类型也是前所未有的丰富且集聚。在商业配套方面,台州银泰城已经开业,北侧还有较为成熟的万达商圈;在环境营造上,心海绿廊将成为东西走向的城市绿轴,而依托这个资源,心海公园一期界面已基本成型;从教育和医疗资源来看,该板块已经成功引入镇海中学(宁波外唯一分校),并拟引入台州市中医院;从交通资源来看,首条开工的市域铁路正在火热建设中,且工程主体已十分清晰。

 

台州商贸核心区航拍图

从其他特色配套来看,台州会展中心刚刚参与了椒江的重点项目集中开工;250米的椒江区商会大楼和拟建会展(博览)中心195米超高层,都将成为区域地标。

诸多利好,为CAZ模式落地赢得了更加有利的条件。

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在第三阶段的CAZ发展过程中,心海城板块的打造,无疑将成为关键要素。

第一,是政策端的极大利好。心海城未来社区在省级首批未来社区名单中,位列第五,相关建设以2022年完成考核验收为总目标。椒江区政府为此表明了“举全区之力建设心海城未来社区”的坚决态度。

 

心海城板块大致区位

第二,是区位优势。心海城板块毗邻已经发展相对成熟的高新区,位于第二阶段的人气中心万达商圈当中,毕竟还是整个商贸核心区唯一属于葭沚街道而非洪家街道的板块。还有一点容易忽略的是,该板块实际上位于高新区、商贸核心区以及高铁新区三大区位合一的位置之上,与繁华和预期价值都是无缝对接,其稀缺性进一步凸显。

 

心海城未来社区示意图仅供参考

第三,是交通优势。除了开发大道、现代大道(在建)、台州大道、中心大道等主干道,以及在建的市域铁路S1以外,还有春潮西路 学院南路等重要支线道路,让整个市中心的南拓趋势尤其明显。

 

本图所示地理位置仅供参考,受表现方式限制,与实际地图存在一定差异

还有一个比较关键的,是入驻品牌的优势。万科以总价39.31亿的价格连续拿下心海城板块两宗重要地块,并着力打造万科·心海上城项目

作为连续四年名列世界500强,年销售达6312.1亿的龙头房企,万科已连续开发了万科城以及十里观邸等热点楼盘,充分展现深耕台州,助力市中心崛起及椒路融合的战略目标。

万科·心海上城项目拥有约57万方航母级体量,产品模式则主要基于CHIP CITY(城市功能区)的开发理念。

 

万科·心海上城区位图

本图所示地理位置仅供参考,受表现方式限制,

与实际地图存在一定差异。

仔细对比会发现,该理念与未来社区的建设目标,简直不谋而合。

在国际上,已有不同类型未来社区的设计范例,比如日本共享社区、加拿大QUAYSIDE还有新加坡COMPLEX社区等等。而浙江的顶层设计,则为未来社区设定了邻里、教育、健康等领域的九大场景,并要求各场景之间不能割裂存在,而需要彼此互相衔接和成就,充满活力和生命力。

 

心海城未来社区示意图仅供参考

万科CHIP CITY的设计理念,是以城市设计、街道设计为底盘,通过将各种城市功能与住区功能混合在一起,将项目设计成一个 “城市功能区”。

试想一下,传统楼盘往往只能在相对固定的空间当中进行被动开发。至于说,人们走出小区,,前往周边各个生活场景的动线是不是合理,感受是不是舒适,安全性和体验感能不能得到保障,是难以改变的。

而在当下,心海城未来社区和万科·心海上城项目都处于从0到1的设计以及建设过程。两者可以实现一体化规划和一体化建设,让楼栋、街区、景观,乃至生活类、商务办公类配套,更为紧密的和谐共存。

 

心海城未来社区示意图仅供参考

可以说,未来社区和万科·心海上城的组合,既属于心海城板块乃至整个商贸核心区的价值精髓,同时也将成为台州第三阶段CAZ中心区位确立的核心力量。

这般历史性机遇,可遇而不可求。

迎接,新的时代。

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