2月17日施行!浙江二手房可“带押过户”

2023年1月17日，浙江省自然资源厅、中国银保监会浙江监管局、浙江省住房和城乡建设厅、浙江省司法厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银保监会宁波监管局6部门联合发布《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》，要求各地尽快细化落地二手房“带押过户”政策。

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施，第406条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

2022年9月7日，国务院办公厅印发了《关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》（国办发〔2022〕30号），明确要求优化涉企服务，推动降低市场主体办事成本。2022年9月26日，国务院办公厅印发了《关于加快推进“一件事一次办”打造政务服务升级版的指导意见》（国办发〔2022〕32号），再次对跨层级政务服务事项实现“一件事一次办”，进一步提高企业和群众办事的体验感和获得感提出了要求。

两年来，浙江积极探索，目前11个地市已陆续开展二手房“带押过户”登记服务，并积极推进线上业务功能开发和上线。全省已办理400多笔业务，公证机构参与的业务有269笔。但实际操作中，也存在异行带押过户难办理，各部门协调难、信息互通难，利益相关单位推广不积极等问题。

有公证处负责人表示，《通知》的出台具有指导意义，有助于促进二手房“带押过户”全面推开，希望进一步细化落地举措、借助立法权威推进更好落地。

《关于深化多跨协同 推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》政策解读

《浙江省自然资源厅 中国银保监会浙江监管局 浙江省住房和城乡建设厅 浙江省司法厅 中国人民银行杭州中心支行 中国银保监会宁波监管局关于深化多跨协同 推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》（浙自然资规〔2023〕1号，以下简称“《通知》”）已印发，现解读如下：

一、起草背景

2021年1月1日《民法典》正式施行。根据《民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”近年来，党中央、国务院和省委省政府高度重视营商环境提升。9月7日，国务院办公厅印发了《关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》（国办发〔2022〕30号），明确要求优化涉企服务，推动降低市场主体办事成本。9月26日，国务院办公厅印发了《关于加快推进“一件事一次办”打造政务服务升级版的指导意见》（国办发〔2022〕32号），再次对跨层级政务服务事项实现“一件事一次办”，进一步提高企业和群众办事的体验感和获得感提出了要求。

为充分保障抵押不动产依法转让，进一步优化营商环境，降低二手房交易双方资金及时间成本，提高交易登记安全性，促进二手房交易市场良性循环和健康发展，我们商省银保监局、省建设厅、省司法厅、中国人民银行杭州中心支行、宁波银保监局研究起草本《通知》。

二、主要依据

（一）《中华人民共和国民法典》

（二）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）

（三）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）

（四）《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范（试行）〉的通知》（国土资规〔2016〕6号）

（五）《国务院办公厅关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》（国办发〔2022〕30号）

（六）《国务院办公厅关于加快推进“一件事一次办”打造政务服务升级版的指导意见》（国办发〔2022〕32号）

（七）《浙江省自然资源厅 中国银保监会浙江监管局 中国银保监会宁波监管局关于协同推进不动产抵押登记“最多跑一次”的通知》（浙自然资厅函〔2018〕206号）

三、主要内容

《通知》结合浙江省实际情况，提出六个方面意见。

一是充分认识“带押过户”的意义。二手房“带押过户”登记服务新模式，是落实《民法典》带押转让制度的有效手段，是对不动产转移与抵押登记协同业务的有力提升。明确各地应积极推动落地实施，加快完善配套政策，保障在押房产依法转让。

二是常态化提供“带押过户”登记服务。明确各地常态化提供“带押过户”登记服务。结合本地实际，探索多业务合并办理，优化业务流程，精简业务环节，缩短办理时间。同时也要切实保障银行信贷资金安全，维护交易各方合法权益，不得转嫁交易风险。

三是加快信贷流程改造。要求各银行机构应积极响应二手房交易融资需求，主动参与“带押过户”业务落地实施。分阶段实施银行机构同行和跨行“带押过户”贷款业务。

四是鼓励运用预告登记，引入第三方机构进行资金监管等制度保障安全。鼓励各地在二手房“带押过户”中积极开展运用预告登记的组合登记类型。鼓励各地通过同一银行内部系统直接结算、引入公证资金提存、房地产主管部门开立账户以及信托、担保、资金托管等服务，确保资金划转合法安全。

五是深化“总对总”多跨协同机制。要求各级各部门要加强业务协同，在线下业务运行顺畅的基础上，用好“不动产登记+金融服务”总对总多跨协同和数字化改革成果推进各方数据共享和业务协同，探索“带押过户”业务全流程线上办理。

六是强化部门协同配合，加快推动“带押过户”政策落地见效。要求各地相关部门应建立跨部门工作协调联动机制，同时，对各级自然资源主管部门、司法行政部门、银保监部门和人民银行在“带押过户”业务推进实施中的责任分工予以明确。

四、实施期限

本《通知》自2023年2月17日起施行。

五、解读机关

解读机关：浙江省自然资源厅

解读人：金俊，联系电话：0571-88877789

评论

最近一个比较热的新闻是：浙江六部门联合发布《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》（以下简称《通知》），要求各地尽快细化落地二手房“带押过户”政策。在为“浙江速度”拍手叫好的同时，笔者也通过从法理上对“带押过户”的解读，以及其中的难点、风险点，谈谈把“好事办好”的一些建议。

从法律上讲，当购房者向银行借钱买房，就购买的房屋办理按揭抵押，其就和银行存在着两层法律关系：一层是借贷关系，购房者为债务人，银行为债权人；另一层是抵押关系，购房者为抵押人，银行为抵押权人，抵押物就是所购的房屋。当房产要转让时，如果按照之前的大多数“先解押再过户”做法，是要先还贷再转让、重新抵押，一共有三个环节，包括提前筹款还贷解押环节。

《通知》指出，“本通知中二手房‘带押过户’一般是指：在押房产在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移。”核心提炼为：免去提前筹款还贷解押环节，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理。也就是说，在不提前还清贷款的情况下，可以直接办理不动产过户手续，将原本的三个环节整合为一个环节。

这可以在《中华人民共和国民法典》第406条找到相关依据，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

所以，笔者认为，《通知》中所指的“带押过户”，从法理上来讲其实更偏向于“边过户边解押”，即在过户过程中解除原有的抵押，同时设立新的抵押。这是对传统的“先解押再过户”流程的优化，有利于二手房购房者节省过桥资金、简化过户程序，有效降低了交易成本、缩短了交易周期，而且不局限于买受方的债权人是同一家银行，有非常积极的意义。

这在民法典2021年1月1日起施行后已有实践。据不完全统计，全国已有超30城推行这样的二手房“带押过户”。不过，在之前的调查中，有房产中介表示，银行意愿成为重要因素，实操案例还是不多。

众所周知，对于银行而言，房产抵押贷款是一种优良资产，收益比较稳定，风险也比较小。如果按照《通知》中所指的“带押过户”，提前接受还款对银行而言无异于一种经济损失。而且，在法律上，银行作为合同一方当事人，通常情况下，并没有一定要同意提前还款的法律义务。因此此种模式有局限性，缺少一定适用性。

笔者相信，六部门联合发布《通知》，在此“加持”下，这种“边过户边解押”的“带押过户”模式，会进一步推动实操案例的增多，促进房产流动。

图源：网络（图文无关）

但这种模式可能影响在先抵押银行的利益，仍然是个不能回避的现实。因而如何将实施中的障碍最小化，是《通知》重点提到的、也是现实中需要进一步推进的地方，有必要在优化交易流程、控制交易风险等方面采取措施。比如，可以借助公证机构对买卖双方的尽职调查，通过公证机构背书作为前置条件解决技术性问题；推动探索跨行间业务模式，推行银行间协议，解决银行间利益让渡问题；推动金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑等。

笔者认为，“带押过户”模式的选择，既需要考虑转让人、受让人的风险和利益，也要考虑到银行的风险和利益。在三者利益和风险之间进行平衡，才真正有助于“好事办好”。其实，除了上述模式，还有两种模式也是可供选择的：

一种是直接过户模式

根据民法典第406条，抵押人转让抵押财产的无须征得抵押权人同意，允许抵押人自由转让抵押财产。如果转让方和受让方就价款及支付能够形成一致意见的，就可适用真正意义上的“带押过户”，即不变更债务、抵押情况，因此也不用经过银行同意，直接进行过户。如果银行认为增加了自己的风险，可以要求提前清偿债务或是提存，并负有举证责任。但在实务中，双方当事人的风险明显：卖方在房产转让后，购房的债务依然存在，仍然负有向银行还款的义务；买方购买的房屋上存在着银行的抵押权，也存在着被执行的风险，其所有权是不稳定的。房产转让价格也不好确定。这样的“带押过户”，更适用于信任度极高的极少数交易双方，但在“降低交易成本和风险”“优化二手房过户的业务流程”上并不具有普遍适用性。

还有一种是债务移转模式

就是不变更抵押，经过债权人银行的同意后，由受让方代替转让方成为借款人。在法律上，这是一个债务移转问题，债务人由转让人变更为受让人。如果采用此种模式，房产转让价格也很好确定。显然，债务人的变动可能增加银行的风险，故一定需要经过原债权人银行的同意。只要买受双方选择同一家银行作为债权人，这种模式其实最为简便。

总之，上述几种模式各有利弊，考虑到社会生活的复杂性，不宜采取一刀切的做法，比较稳妥的做法是提供多种选择路径：让“带押过户”多几种模式，让市场进行选择，让当事人进行选择，“更好地满足群众需求”。

点击文末“阅读原文”查看《通知》原文。

来源：浙江普法、浙江省自然资源厅