整合存量用地实现二次开发 椒江倾力工业地产建设

近日，记者从飞跃集团了解到，飞跃科技创业园区一期首批25万平方米厂房已建成，48家成长型企业入驻其中；一期工程50.6万平方米将于年底前完成主体部分。据悉，飞跃科创园全部项目开发后，可实现上缴税金10亿多元；进驻成长型企业达250家，包含省级高新技术企业50家以上，可实现年销售产值200亿元。工业地产是一项创新性的土地集约利用模式。椒江区依托省、市城镇低效用地再开发、“三改一拆”“退二进三”等相关政策，在全市率先开展了工业地产建设，对存量低效用地实施二次开发，向“土地存量”要“发展增量”。其中，飞跃科创园是企业主导工业地产开发这一开发模式中的典型。这一项目受到了省、市领导的充分肯定。此外，椒江区还通过政府主导工业地产开发、上市公司配套产业园等模式，在工业地产开发的道路上作出了诸多探索与实践。该区经信局相关负责人介绍：“目前飞跃科创园、宝石缝制科技产业园建设已经有所成效，区级小微企业创业园前期拆迁工作也正在加快推进。加大政策扶持，引导集群发展为了实现科学规划、统筹发展，椒江区组织了相关职能部门赴重庆、萧山等地考察学习先进做法。通过召开现场办公会、专题协调会的形式，帮助企业解决各类实际困难。与此同时，椒江区还制定了切实有效的支持政策，为企业提供实实在在的便利。通过制定实施支持工业地产建设的相关政策，该区鼓励企业进行“零增地”技改，允许企业调整容积率、建筑面积、绿地率，对4层以上建筑面积给予财政奖励；允许项目竣工后自用、出租或分割转让；对工业地产项目开辟“绿色通道”，进一步加快审批速度。宝石缝制科技产业园就是“零地技改”“高效用地”的突出代表。宝石集团总裁助理卢莉苹介绍，该项目一期总建筑面积约10万平方米，预计总投资2.6亿元，即将结顶。该园区进一步发挥出宝石集团与上工申贝集团整合后的国际化品牌资源优势，引进、吸收了德国工业4.0先进智造技术，生产德国杜克普、德国百福等高端品牌缝纫机。椒江区还意识到，开发工业地产，要因地制宜，结合园区实际，实现精准定位。因此，该区将工业地产开发同产业现状相结合，精选具备一定产业基础的行业入园集聚发展。宝石缝制科技产业园就拒绝低效益、高污染企业入园，通过重点引进缝制产业上下游企业，打造缝制全产业链园区。目前，已经有30余家企业签订意向协议，占一期总建筑面积的70%以上。实施整体开发，突破年限瓶颈要实现土地集约利用，在实践中，还存在不少实际困难。由于存量建设用地普遍存在着土地零散、所有权人不一致、使用权质押等问题，不符合厂房分割销售等工业地产的开发条件。为此，椒江区根据省、市文件精神，将分属多个所有权人的相邻存量低效建设用地，整合成片，综合开发。存量建设用地使用年限不足，也是工业地产开发中的一大瓶颈。为了突破这一瓶颈，椒江区根据市政府《关于优化工业用地配置促进民营经济发展的若干意见》文件精神，在确保国有资产不流失、土地使用权性质不改变的前提下，通过整合开发、直接过户的方式，经评估补交年限差额土地出让金后，恢复工业用地的较高使用年限。实行预售模式，推进项目提速为了加快项目的建设速度，降低开发资金压力，椒江区创新实行了工业地产预售制。参照《城市商品房预售管理办法》的相关规定，该区对项目开发资质、规划许可、出让方式、销售条件等均进行一一细化，允许项目在完成基本建设条件的前提下，以分割单元的形式直接进行销售。实行预售制后，又该如何降低项目风险？该区在预售中设置了比《城市商品房预售管理办法》更高的条件，要求进行预售的工业地产项目，土地和建筑物必须处于非抵押状态，从而保障各方的利益不受损害。工业地产项目的资金需求不容忽视。椒江区支持工业地产项目与金融创新相结合，通过项目融资、按揭贷款等方式，为工业地产项目提供资金保障。一方面，椒江区帮助工业地产项目开发方，通过金融机构获得项目开发资金支持，并对项目开发进度和资产进行监督，保障出资方和开发方的利益。另一方面，针对工业地产项目，该区创新性地推行按揭贷款模式，参照相关要求，允许已取得预售证的项目进行按揭贷款，帮助小微企业实行创业创新。