长三角城市价值:杭州上涨压力为何比无锡还大?

每日经济新闻 2016-09-29 09:13:01
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2016年以来,在宽松的货币政策和信贷政策下,全国特别是一线和强二线城市商品住宅销售大幅增长。在长三角地区库存急剧下降的热点城市,诸如合肥、南京、苏州、杭州等,地价与房价,较着劲儿上涨。 然而,疯狂增长的房价,引来各地一记又一记调控重拳。这种情况下,看多,还是看空,时时考验着开发企业和

2016年以来,在宽松的货币政策和信贷政策下,全国特别是一线和强二线城市商品住宅销售大幅增长。在长三角地区库存急剧下降的热点城市,诸如合肥、南京、苏州、杭州等,地价与房价,较着劲儿上涨。       然而,疯狂增长的房价,引来各地一记又一记调控重拳。这种情况下,看多,还是看空,时时考验着开发企业和购房者的智慧?       作为世界六大公认的六大城市群之一,长三角城市群是中国城市化程度最高、经济最具活力、吸纳外来人口能力最强的区域。发展潜力在不断增长、房价仍然居高不下,调控的重拳依旧没有停歇的迹象。长三角楼市还有没有投资价值?哪些城市的增长空间更大?       为了解答这些问题,《每日经济新闻》联合一起发布了《2016年长三角城市价值白皮书》。白皮书依托13年的研究经验,对长三角的21个城市进行了价值排名,以便为购房者和开发商投资布局提供决策依据。       9月27日,在白皮书发布现场,上海分院副总经理张志杰,就该白皮书的相关问题,做了进一步阐释。人口素质比人口流动更影响房价       2016年以来,不少城市房价上涨,而长三角区域地价房价增长最快。众所周知,长三角经济和人口的吸附能力更强。但是,哪些城市更具有投资价值,张志杰认为,有必要对长三角城市价值做一个排行榜。       对于房价影响体系,白皮书选了十几个指标,每一个指标从不同角度去做。房价数据用了2016年6月到8月最新的数据,对影响房价的关键性因素做了一些分析。       张志杰说,“我们用因子统计下来,发现土地因子对房价的支撑作用是最大的。其中,土地的消化时间,土地的价格还有土地的集中度影响又是最大的。另外人口因子也占很大的权重。其中值得关注的是,人口的素质,要比人口的流动对房价的影响因素更大。”白皮书通过指标体系的研究发现,在长三角目前的情况下,城市价值的变化随着时间的变化而变化,不同的时间点都有不同的变化。用最新数据做出来的长三角价值变动,上海依然是长三角的核心,有更大的资源,上海依然是在领跑长三角。四大中心的行业地位,资源匹配,上海无疑是第一位的。哪个城市上涨潜力更大?       如果不去上海拿地,那么去哪里呢?张志杰表示,第二梯队的南京、苏州、无锡、杭州、宁波、合肥是比较好的。从高校在校生的规模来看,杭州的80万人,上海的50万人。苏州的情况值得一提,目前,苏州房价收入比应该是相对较低的,价值的洼地。但是,苏州9月份地价比8月份上涨了40%,它的房价上涨的潜力是比较大的。白皮书上,无锡的排名为什么比杭州还要高?张志杰解释称,无锡土地因子得分比较靠前,土地财政的依赖度相对比较低一点,而且最近无锡的房价上涨是7-9月3个月上涨起来的。过去几年,进入无锡的开发商都没有赚到钱。近两年土地的减少和土地的控制,无锡面对的情况是,前期推的土地已经消化的差不多了。最近无锡推的几块地,都出了很多的地王,所以无锡的地价房价比占到84%,这里短期上涨的压力很大。       最近,杭州调控政策非常密集,9天时间连发三道“金牌”,杭州市场后续价值如何?张志杰称,杭州房价大幅上涨是G20峰会之后,房价上涨了10%到20%。从中长期排名来看,杭州房价的上涨压力应该是超过无锡的。宁波在这几个城市里面,人口因子和城市配套因子都会比较低一点。       今年房价上涨的城市里,合肥是一匹大黑马,其后续趋势如何?张志杰称,合肥的土地因子和人口因子得分比较高,但从目前的情况来看,精密产业和配套因子得分在第二梯队里面是比较高的。如果经济和城市配套因子上来的话,未来合肥中长期的上涨潜力会受到很大的影响。中小城市哪家强?      长三角城市群里的第三梯队,就是中小城市了。这一梯队里,得分比较高的是舟山。张志杰解释称,舟山这个城市人口和房地产容量比较低,它不是一个很好的发展市场,中长期房价的升值潜力不会太大。金华和台州这两个城市最近地价上涨的比较快,都超过了70%,我们认为短期内房价有比较大的上升空间,但是从这两个城市土地因子的因素考虑,中长期上涨空间不是很大。另外一个城市是嘉兴,近期房价上涨比较快,土地消化时间特别长,中长期的涨幅我们目前来看是有限的。当然,如果都市圈能够真正建立起来,上海的交通能够辐射到嘉兴,嘉兴的发展空间应该也是不错的。       对于常州来说,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,最近的房价也涨了,但是土地库存的压力也比较大。张志杰认为,常州房价增长是比较乏力的。芜湖现在房价增长接近70%,但是其他排名都垫底,中长期增长是比较乏力的。在长三角城市群当中,哪些城市排名垫底?这些城市有没有共有的特征?张志杰说,绍兴在经济产业因子得分比较高,但是人口和土地因子得分一般;扬州、湖州、南通这些城市都是普遍不看好的,其他因子得分都是垫底的,土地消化时间长,房价上涨压力比较大。湖州的城市因子相对比较好,但总体的上涨空间不会太大。马鞍山表现比较好的是土地因子,其他因子得分都是垫底的。

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