悬顶之剑「房地产税」再被提起,如何看待?

搜狐焦点台州站 2020-05-20 08:56:52
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昨晚,关于房地产税的最新消息,刷屏了。重点就一句话:稳妥推进房地产税立法。

昨晚,关于房地产税的最新消息,刷屏了。重点就一句话:稳妥推进房地产税立法。

尽管在一万多字的中央文件中,与房地产税相关的仅仅只有这10个字。但很多媒体在转载这份文件的全文时,直接把「房地产税」拎出来作为标题。可见,大家对房地产税是非常关心的。房地产税是一种地方税,它将来有可能替代现在地方政府所依赖的土地财政,所以房地产税是放在完善中央与地方的财权、事权的框架下来论述的,与楼市调控没有直接关系。房地产税最早的提法是在2014年政府工作报告,当时的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”;四年之后,2018年,政府工作报告对此房地产税的表述是“稳妥推进房地产税立法”;2019年,政府工作报告中再次提到“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。当时,可是引起了整个房地产市场的躁动,有人甚至预测,当年年底房地产税就可能要落地了。但一年过去了,市场上关于房地产税的声音,越来越弱。直到昨天的文件的正式出台,又把房地产税拉回到了公众的视野。

但是这次的表述,和去年还是有所不同,一字之差,由“稳步推进”又变回了“稳妥推进”。这个含义值得玩味。“稳妥”两个字说明自身也并不着急,现在仍然有很多准备工作没有做完,好多事情还需要解决。

首先,是70年土地使用权跟房产税怎么协调,之前很多人建议,70年土地使用权折成房产税的份额,也就是说,新房不再交土地出让金,房价必然大幅下降,但是要交全额房产税,而你要买二手房,比如10年的二手房,那就交1/7的房产税,以此类推。如果真这么干,大家肯定都去买总价低,但交税高的新房去了,毕竟好上车,二手房的流动性将基本丧失,最倒霉的就是老破小,应该完全没人要了,一套40年的房子,也就意味着要交4/7的全额房产税。现在大家买房基本都不看折旧,以后二手房的房龄,将成为至关重要的因素。房龄越老,税就会越高,也就更不好变现。

其次,小产权怎么办?现在小产权房非常多,这部分没产权是不可能收税的,如果大面积推房产税,那么小产权反而受益,这就变相在鼓励小产权,所以必须得给小产权找个转正的途径才行,之前有人提出,小产权收超额房产税,然后补发产权证明,可以买卖。但是未必能够推行的下去,有的小产权房要交的税,甚至比他买的房子还贵,自然也就没什么动力去转正了,但是你要不收超额房产税,就给他转正,那么人家正经买商品房的人,就吃大亏了。所以这是一个非常大的难点。估计也还没想好。

第三,评估价怎么定,税率怎么设定?有人提议按美国的来,都是1-1.5%,但是现在的房价太高,你要按现在的房价定,那么一年房产税相当于一年租金了,这个估计大家都承受不起,而且如果你新房不收土地出让金了,到时候新房价格会降一半,那么凭什么还按现在的市场价做评估?这也不合理。都按照银行的抵押值来做评估?但问题是房产税出台之后,就会对房子的价值形成影响,刚才说了二手房基本更难卖了,到时候银行的抵押值也会发生变化。所以这个事就出现了反身性博弈,评估价影响抵押,抵押价又影响评估,很容易混乱。

第四,惩罚税率如何设定,如何才能不影响租房市场?这个事也比较谨慎,现在很多房东都在想,只要房产税一出,我就把他转嫁到租客身上,而政策也在考虑这个问题,如果让房产税转移到租客身上,那么这个改革就失败了。必然会提升社会运营成本,让经济中的人工成本更高,这与房产税的初衷就相违背了。目前最多的观点是二套房只收极低的房产税,惩罚税率从三套房开始。之前央行又报告显示,全国有4成人拥有2套以上房子,那么三套以上的有多少,四套以上的有多少,这都得摸清楚了再去设定。如果3套房以上的人依然很多,那么3套房就不能作为惩罚税率,否则就必然影响租房市场。

综合来讲,房地产税始终是一把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。但是,不要寄托房地产税可以降低房价。你见过奢侈品消费税把奢侈品的价格拉低了吗?你见过高关税把进口产品的价格降下来了吗?房地产制度才真正决定了房地产的发展。

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