城东爆发!2宗地19.66亿成交!中央创新区价值直线起飞!

搜狐焦点台州站 2020-06-24 12:46:54
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NO. 1| 壹 城东土拍再度霸屏! 体育场路南侧地块实际成交楼面价8906元,溢价率45%; 体育场路北侧地块实际成交楼面价达8915元,溢价率51.7%,对标前几年都是妥妥的地王级表现。 金地、方远等联合体、保利、绿城、宝龙、美的、碧桂园、中梁等十余家房企参与竞拍。 千万级加价频频出现,隔着屏幕

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城东土拍再度霸屏

体育场路南侧地块实际成交楼面价8906元,溢价率45%;

体育场路北侧地块实际成交楼面价达8915元,溢价率51.7%,对标前几年都是妥妥的地王级表现。

金地、方远等联合体、保利、绿城、宝龙、美的、碧桂园、中梁等十余家房企参与竞拍。

千万级加价频频出现,隔着屏幕都能感觉到燃爆的拍地气氛。

住在半坦村的网友L先生兴奋的连连说,真不一样了,现在有点市中心味道了,不能用老眼光看价值。

体育场路南侧创新区地块实景图

 

体育场路北侧创新区地块实景图

其实,中央创新区从去年年底开始便释放出了提速的信号。2019年10月份的地块推介会不仅吸引到了足足27家房企代表到场,同时还亮相了一批热点地块。

年后回来,尽管免不了遭遇疫情的延误,但创新区的推地计划依然在高效推进。光光六月份便一下子成交了四宗地块。

更有看点的是,这几宗地块功能各异。

 

地块分布示意图

今天成交的两宗,大大扩展了人们对创新区乃至中心城区的认知版图。

半坦,由于跨过了疏港大道,以往很长时间都处于市场盲点,购房者的熟悉度很低。而今,不仅周边被纳入了创新区规划范畴,同时还紧挨着未来社区(在建)、海城公园(规划)等核心配套。

这个变化很像是此前的开发大道两侧,刚开始被认为是郊区,后来随着万达广场、被动房、未来社区、轻轨等一系列量变积累,而今,不管是地价和房价早已处于质变阶段,不仅楼面价频频突破一万门槛,两万多的住宅单价也被各县市区赶来的购房者所接纳。

前几天成交的三才泾以东地块则属于整个板块的配套补充。

尽管起拍门槛就高达14亿,还包含自持、代建、配建、人才公寓等非常复杂的条件,却依然经历了128轮次的竞拍,成交总价突破18亿,开发商的决心和信心可见一斑。

更重要的是,该宗地块拥有酒店、商业、办公等丰富业态,在功能分布上看,能和北面的金地“Living mall”综合体项目形成呼应,大幅改善周边的配套状态;在界面来看,也符合人们对现代城市的憧憬和向往。

 

三才泾以东地块基础信息

同时,该宗地块还属于沙北未来社区的首秀。在此之前,西面心海城未来社区地级房价已双双走高,也为城东带来了高预期。

这也是当下台州仅有的两个(未来社区)省级试点。

 

沙北未来社区效果示意图

相比之下,6月初成交的香榭水岸东侧地块在竞拍层面更具震撼效果。

由于地块位于创新区核心位置,创纪录的吸引到了金地、方远、华鸿、荣安、旭辉、碧桂园、保利、中海、天阳、绿城、大家等十数家全国性的房产大鳄。

最终,9300元/㎡(含幼儿园配建)的成交楼面价一举击破了板块的价格天花板,而当下周边在售热盘如金地中城广场,拿地价格还不到该数据的三分之二,洼地优势骤然凸显。

NO.  2

城东(含创新区等)与普通在建新区有着很大的差异。

该板块的发展时间较长。在过去的二十余年时间,城东至少经历了两个关键阶段。一个是在撤地建市初期,商业街、台州书城、景元花园、开元大酒店便先后开工,甚至要比当下热门的东商务区、中央商务区还要早;另外一个是前几年,麦德龙开业、台州浙东医院主体工程正式开工、市府大道东扩区块延伸段正式通车、轻轨二号线规划站点等等,为中央创新区的规划落地提供了极好的发展基础。

 

中央创新区区位示意图

该板块有着坚实的人口基础。从早期如景元花园、景元西苑、景和名苑、青春华庭、都市春天、百姓家园等商品房,到赞扬、陶王等城中村,再到市府大道东延后所辐射到更多原住民。光这一点资源积累,便是许多区块所不具备的。

而人们以往常常会注意到城东的界面不如城西成熟,却忽略了此类核心优势。

中央创新区规划充满区位特色

该规划虽然以产业为特色,但是和传统工业区或产业区又有本质不同,推崇产城融合,宜居宜业。传统产业区域是产业带动人口进驻,再延伸生活需求,宜居性有限;而中央创新区是从一开始就以城市的模式打造,再吸引产业和人口。像海城公园、云湖等标志性规划级别,不管放在哪个城市都称得上大手笔。

沙北未来社区规划示意图

相比之下,中心城区其他板块的同质性略强,商贸金融等方面的色彩会更重。

创新区规划所解决的,也是城东以往存在的痛点。

比如,通过板块更新以及配套建设,彻底改变界面形象,拉近与城西之间的距离。目前已成功推进创新区中学(完成招标)、创新区小学(完成招标)、金地综合体(在建)等。海城公园周围,计划开挖生态云湖,并沿湖布局科技大楼、创新大厦、星级酒店以及城市光塔等。拥有产业特点,又兼具地标职能。仿佛,高新产业CBD的既视感

 

沙北未来社区规划示意图

比如,引入高精尖人才,提升大众认知,改变以往城中村较多、调性不高等固有印象。当下入驻企业当中,多有涉及无人机等类似高新科技领域的研发。

再比如,以未来社区以及杭州未来科技城模式作为建设蓝本,吸引到资本方的高度关注,改变以往区位存在感低等状态。

更大的利好在行政端的创新

不管是此前集聚区、高新区以及绿心三大管委会合并办公,还是今年一直在推进的台州湾新区申办,都是为了打破整个城东发展的行政壁垒,让管理更顺畅,让规划更快落地。

 

中央创新区也在全力建设国家高新区

同时,中央创新区也在全力建设国家高新区,一方面便于申报国家层面的科技创新专项资金和科技创新公共平台建设扶持资金,另一方面则有助于吸引更多高新技术企业入驻。

经济管理和行政管理层面的权限,更是常规板块难以比拟。

NO.  3

创新区板块在市场端的表现,同样抢眼。

网友小X参加过金地中城广场的两次开盘摇号。第一次是网上开盘,她从一脸轻松到各种惊讶。也就11秒的时间,大部分房源已经被销售一空,包括她心仪的那几套。再一犹豫,当晚首期房源便全部售罄。第二次是现场摇号,273套住宅房源,意向客户却有近千组。短短90分钟,全部战斗结束。她依然还是无功而返。

 

二期开盘人气图

小X回忆说,尤其是第二次开盘印象特别深刻,以往这个区域地缘客占据绝大多数,但当天她就遇到不少来自临海、温岭、椒江老城区或城西等地的购房者。“来买房的外围人群越来越多,不摇号才怪!”

买房诉求也是各有不同,有些是因为购买力有限,硬生生被城西的房价挤压过来;有些是投资为主,觉得城东的发展还是很有潜力;还有一些则是看中了金地综合体的业态优势。

 

效果图

现在看来,前两期摇到号的金地新晋业主们确实会有一种赚翻的感觉

对比当下的土拍市场,金地中城广场拿地较早,反而有了先发红利。有业内人士估算,城东这个月成交的几宗地块,住宅部分的预估单价都可能达到17000-18000元,远高于金地此前在售的15000元左右均价。

要知道,中城广场项目的成交楼面价也就相当于香榭水岸旁地块的起始价格。这样的洼地优势,未来很难再度复制。说是绝版,亦不为过。

市场端对该项目的青睐,还在于综合体效应。坐拥品牌房企运营的集中式商业,往往自带热销体质。

区位图

金地中城广场的商业体计划引入美食、休闲、购物、娱乐、美容、健身等多重业态,并配置室内外两大广场、音乐喷泉等延伸配套。而作为城市的城市复合运营商,该业态将由金地100%自持。

还有两大附加值需要注意。该项目毗邻市府大道,是沿线(疏港大道以西)仅剩的开发空间;按照规划,轻轨二号线机东路站的出入口也在附近。可以想象,未来其他区域人群过来城东,都是由这个站点进出,从而让金地中城广场也能享受到TOD级的客流福利。

 

轻轨二号线站点示意图

目前,项目三期房源即将入市。这让小X这样两度错失摇号机会的购房者又喜又忧。开心的是再度迎来一次入手的机会,而焦虑的是,这也意味着剩余房源越来越少。“现在土拍这么火爆,万一越来越多的人发现金地价格划算,等于我摇到号的概率又要变小了。”

本期加推的楼栋为1#和6#。

其中,6#刚好位于项目东西中轴之上,南向直面主轴花园、阳光草坪、主轴水景、特色花坛、艺术廊架等优质景观资源。传统营销概念当中,此类楼栋往往被称为楼王或者次楼王

三期鸟瞰示意图

从市场经验来看,能占据项目如此稀缺资源的楼栋或房源,不仅自住会更为舒适,在二手市场也更容易高效转手,并产生更多溢价。

1#尽管内部观景资源逊色于前者,但位置远离喧嚣的主干道以及商业体,非常适合喜欢安静,但又不希望距离烟火气太远的客户人群。同时,从定价上看,该楼栋的总价门槛相对6#要低,绝对是刚需和投资客群的心头好。

此次三期房源的主力户型则集中在建面约108方以及130方。

108方户型属于经典的“动静分区+大面宽+双联阳台”格局,方正,且南北通透,把更多活动区域都让渡给了业主生活更为舒适的南向空间。

 

建面约108方户型

近10米的南向面宽,营造出该户型在同面积段对比当中的优越性。厨房开间、餐厅宽度、主卧面宽,乃至飘窗进深等等,都要比一般楼盘多出几十公分

主卧甚至还配备了一个走入式的衣帽间,这个设计在该面积段当中算相当亮眼。

而130方户型格局,差不多相当于108方的PLUS款,相对应的功能空间都有所扩容。最大的不同点在于,该户型做了四室的设计,能满足二孩家庭、三代同堂等多重诉求。

 

建面约130方户型

北侧的小房间特别有灵动感,在位置上处于户型静区的末端,在功能层面可以设置为家长的书房或者孩子学习的房间,也可以调整为孩子的书画室或钢琴室。

尽管当下许多130方户型选择大三房的设计,但只有实际利用起来,业主们才会体会到,多一个房间,是多么的实用,且需要。

金地中城广场三期房源正处于认筹阶段,预计6月27日开盘

更让人有紧迫感的是,根据整体去化情况,该项目正处于创新区板块的供应空窗期,同类业态以及户型仅此一处选择,稀缺属性满满。

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