杭州史诗级土拍给台州出了一道数学题

来源：徐徐道来

房地产是一场大剧，每人只是其中渺小的存在。

徐张增（zhangzeng）/撰稿

杭州的媒体人差点被逼疯。

来自宇宙中心的杭州钱江世纪城地块，经过了499轮的报价，从30日下午1点半，一直拍到31日凌晨1点半。巧合的都让人以为是一种心理暗示压垮了竞拍者，最终结束了土拍。土拍时间之长，让观战的、直播的、评论的媒体人异常揪心，甚至逼的某平台主播开始唱歌来消遣。

这显然是网拍的锅。

对于拍卖的最终数据，并不是那么让人意外。站在风口上的当红炸子鸡板块，却在行政因素下长期处于一二手房的价格倒挂。总价100.99亿，楼面价32277元/平。这么一场土拍，或许会让后续的价格上扬显得合情合理。

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拿地的是保利。

在三月份，他们在台州黄岩也拿了一宗热地，同时还参与了椒江大桥西那宗的竞拍。渊源还不止于此，如果之前的谈判进展顺利，大桥西这一片应该属于四百多亩的保利浙南总部经济基地。当然，现在就只剩下未知、未知，还是未知。

杭州的土拍很远，对于大部分人而言，更没有关注的必要，只会在听说相关数据的时候惊讶一番。但土拍和土拍之间还是有很多相关的话题。比如，这宗杭州钱江世纪城地块的总价很高，成交价超过百亿，同时体量很大，地上总建筑面积达到31.29万方。

总价高，体量大，就好比椒江大桥西地块与黄岩旗隆大酒店旁边的地块，会给竞拍提升不少的门槛，许多房企会在看到地块信息的时候就选择放弃。

再比如，区位好，杭州那宗地前有G20的铺垫，后有亚运会的红利加持，受到多大的关注也是情理之中。而椒江大桥西地块位于一江两岸当前重点拆迁区域，属江岸尚城，毗邻开发区已相对成熟的四号路板块，享受市区价值外溢和城市规划红利的双加持。而黄岩地块毗邻旗隆大酒店和西江，与老城区以及日益成熟的南部委羽山片区非常接近，用违反广告法的词汇来说就是咫尺之遥。

另外还有推出的时间节点。钱江世纪城正当红，却推地极少，2016年只成交了4宗涉宅用地，而2017年只成交了1宗。所以这一夜的财富增值应该被部分颤抖的双手默默计算了好多遍。风口板块，供应稀缺，市场的期待会完完全全在土拍时引爆，正如此前路桥双水路地块，背负着路桥三年来首宗非安置地块的标签，最终也创下了当地楼面价的新纪录，其上升速度远超预估。但椒江大桥西地块和黄岩旗隆旁地块则有所不同，比如，椒江当前看似可选房源依然不多，但后续供应较大，且2018年据说推地量也不小；再比如，黄岩的去化效率显然没有跟上供应的增长速度，东有恒大新拿下的高铁新区地块，西有绿城深耕的宁江明月板块，北有大盘翠屏春晓、西岸（江山一品旁的新项目），中有吾悦广场，南有老面孔耀达天玺，在售的京都悦府以及待售的西江月等。虽然许多房源，如恒大地块和绿城地块都属于长周期开发，但总量对于一个相对封闭市场的黄岩来说，也是不小的压力。旧城改造如火如荼，后续继续推地也是可以预见。

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所以，在经过这么长的铺垫以后，我们可以聊聊，为什么有人说，三月份椒江黄岩这两宗大地出让都不那么尽如人意。

椒江大桥西地块的表面楼面价是7000+，此前徐徐道来预测的楼面价是7000-8000元。如果乐观来看，这宗地以前属于城市边缘，现在虽然交通环境依然嘈杂，但已经切实感受到了城市发展带来的利好，且体量大，非常适合打造高品质的项目。更何况还有一江两岸的规划作为支撑。但谨慎分析，除去供应来看，至少有两点不利因素，一是市区的地位，虽然影响力和辐射力比此前要强，配套要比以前成熟，但来自椒江外的购买需求，更多只是洼地投资，而非价值占位，这会导致这种需求缺少足够忠诚度，在楼市转淡甚至下行的情况下，出现较大波动，本地人口规模和购买力无法支持市场；二是一江两岸的推进速度会受到诸多的限制，与日新月异的钱江世纪城更是无法比较。而开发商关注的是，规划落地的速度，以及拆迁效率和拆迁补偿的力度。

黄岩旗隆地块的表面楼面价也是7000元多，此前徐徐道来预测的是8000元以内。这宗背靠西江和老城区，在黄岩人看来也是极好地段的土地，被寄予了更大的期望。但需要注意的是，黄岩始终是地缘市场，跨区域来买房的人群十分有限，但愿意买出去的比例倒是有所增多。有个明显的例子，在黄岩某品牌开发商的项目售楼处，打听椒江同品牌项目的人有不少，而在椒江售楼处，打听这个黄岩项目的几乎没有。此外，该宗地块有着较为复杂的附属条件，如全面纳入计算，楼面价因为相关财务成本的提升而要高出不少。这一现象也曾发生在被认为楼面会破万的椒江万达南地块，同样也有财务成本等额外因素。

千言万语回到大白话就是，嗯，差不多了。

从地价走势来看，台州的大市区在经历了一波上涨后，当前呈现出的特点是，首先，城市框架真的打开了，佐证就是许多边缘板块的地价不断上升，如麦德龙地块、章安地块、洪家地块等；其次，地价的天花板变得更难突破，即使不断有新的开发商愿意关注台州，参与土拍，但城市的整体状况限制了想象力。可能突然有某个边缘板块地价超出预期，但中心地带的地块价值，尤其是大体量地块，呈现了上扬疲态，拍卖结果并没有外界期待的那么高亢。除去其他因素不谈，像大转盘地块、万达南地块、海棠南地块，皆如是。

无论是高级别如杭州钱江世纪城，还是潜力如三四线城市板块，我们可以说，未来是美好的，但资本端的价值评估，只能看到楼盘营销周期的这一段。

最后说说楼面价，前几天有业内人士在朋友圈吐槽说，有那么一波不认真的媒体，报道黄岩旗隆地块的时候刷楼面7000多元的，你们这么忽悠网友好吗？还有那么一波不认真的地产人，说黄岩这宗地块楼面超11000元的，你们这么忽悠领导好吗？

其实，楼面价这个本身就不是非专业人士可以去精准测算，虽然不同的人群去关注有不同的用意，但算法也是多元化的，重点落在各自立场上面。抛开额外因素来单算楼面价是媒体规避自身这块专业缺失的一种负责任态度，此外，没有大牌房企的BOSS会喜欢过分悲观谨慎的投资人员。

房地产本身就是一场大剧，每个人都只是其中，渺小的存在。