楼市去库存不等于卖房

中国经营网 2016-07-26 09:13:07
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关于楼市去库存,很多地方政府都使尽了浑身解数在卖房,目前来看效果还不错,积压的库存住房正在逐步被消化中。但是在近日的博鳌·21世纪房地产论坛上,全联房地产商会创会会长聂梅生却表示,房子卖出去了但是没人住,这只是库存搬家,不是真正意义上的去库存。 事实也确实如此。一样商品被卖出去后且被使用,那么才能被

关于楼市去库存,很多地方政府都使尽了浑身解数在卖房,目前来看效果还不错,积压的库存住房正在逐步被消化中。但是在近日的博鳌·21世纪房地产论坛上,全联房地产商会创会会长聂梅生却表示,房子卖出去了但是没人住,这只是库存搬家,不是真正意义上的去库存。

事实也确实如此。一样商品被卖出去后且被使用,那么才能被称之为去库存。如果被卖出去后没有被使用,只不过换了个仓库继续被搁置起来,等待再次出售的机会,那么这是不能被称之为去库存的。同样,一仓库商品在一个人手中被搁置,和在一群人手中被搁置没有实质上的区别,只能算库存的化整为零。其实质相当于美国银行把次级贷款打包成债券卖给大众一样,是一种风险的转移。风险本身依然存在。

对于楼市去库存来说,如果仅仅将房子卖出去显然是远远不够的。楼市去库存的核心是要解决房子没人住的问题,而不是没人卖的问题。没人卖的问题相对容易解决,却无法化解没人住的问题,而且将问题化整为零后一定程度上会掩盖问题,从企业的负债负担变成个人的不动产贬值,实质上将企业风险转移成为了社会风险。

中央政府也注意到了地方政府将楼市去库存等同于帮开发商卖房后的隐患。所以在5月份,《人民日报》刊发的“权威人士”关于中国经济的访谈中提到,

继去年5月25日、今年1月4日两度刊文后,5月9日再次。这一访谈不仅对中国经济未来的走势定下了L型的基调,也对房地产去库存定下了基调。房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

所以,中央政府实质上已经定调房地产去库存的核心是“以人为中心的去库存”,而非是“以房为中心的去库存”。这两者是有本质区别的:以人为中心的去库存,其最终结果是人要住到房子里去的,换言之是要解决房子无人居住的问题。而以房为中心的去库存其目的则是要将房卖出去,解决大量住房积压在开发商手里的问题,也就是聂梅生所说的库存搬家。

然而,从地方政府目前采取的一些去库存手段来看,其大多偏向于后者,即以房为中心的去库存。其指导思想是只要将住房卖出去就行,其余则不做太多考虑。在这种指导思想下,政府普遍采取了放开限购、降低首付比例,以及采取更多积极的经济鼓励政策才刺激住房的消费,甚至官媒还站出来喊话要求开发商降房价。

而这也埋下了隐患:一是房子虽然顺利的卖了出去,但是空置率却居高不下,很多地区的新建小区都出现的“鬼城”的局面。二是放宽住房贷款审核及首付要求(甚至出现了首付贷)的做法,一如当年美国房地产崩盘前“忍者贷款”盛行的局面,在房价不断上涨的背景下,容易导致房地产过度开发和贷款者还贷困难问题,并最终压垮房地产和整个经济。三是经济刺激的手段更像是信用卡透支,其透支了未来住房消费,只不过是拖延了问题爆发的时间,并没有根本上解决房地产库存问题。

因此,如何将去库存回到让人居住这一根本基础上来尤为重要。作为房地产来说,其固然兼具使用性和投资性,但毕竟只有被使用的时候才能体现价值。如果没人居住,那么纵然都卖给了个人,也会如同美国当初的次级贷款债券一样,从银行承担变成了全民买单。

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