浙江公布房地产供给侧结构性改革行动方案

焦点网友99001092438 2016-07-11 09:19:15
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农民工和个体户纳入住房公积金范围 鼓励“房票”、团购等方式购房 目前杭州宁波去库存比较理想 其他城市去化周期仍偏长 浙江省人民政府网站近日公布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》。 在土地

                  农民工和个体户纳入住房公积金范围

                  鼓励“房票”、团购等方式购房

                  目前杭州宁波去库存比较理想 其他城市去化周期仍偏长

浙江省人民政府网站近日公布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》。

在土地出让价格频繁刷出新高之际,加快去库存成主要目标,方案还限定了土地出让条件:在售商品住宅消化周期超过20个月,或者在售、在建待售及已出让待建商品住宅消化周期超过30个月,暂停供应该类用地。

                 2017年,浙江省商品住宅库存消化周期的控制目标是10-16个月,这被认为是合理水平。为了实现上述目标,方案提出了八个去库存招数。

                 省社科院区域经济所副研究员李明艳博士认为,这份《行动方案》的出台是及时且必要的。该文件与以往出台的单一刺激需求的“救市”政策有本质区别,这份《行动方案》更加着重于促进供给与需求匹配。拿住宅商品房来说,一方面是大量商品房积压,一方面是很多人没有自己的房子。这其中有住房产品设计不满足需要的问题,也有周边设施配套不齐全的问题,也有价格高出购买力的问题等等,《行动方案》中都有针对性的提出了解决措施。同时,借“去库存”促使房企转型升级,对房企未来的发展方向给出了清晰的定位。

                 第一招:推进棚改货币化安置

                 严格控制并逐步减少新开工实物安置项目,棚改货币化安置率原则上要达到50%以上。将城镇危险住宅房屋改造、重点镇棚户区改造纳入棚改政策支持范围。创新“房票”、团购等方式,引导购买库存商品住房。各地可根据实际情况制定棚改货币化安置优惠政策。

                 货币化安置是旧城改造中比较推崇的新方式,像曾因2号楼整体倒塌被外界关注的宁波徐戎三村,小区棚户区改造时,有七成住户选择货币安置方式,搬进新建商品房小区。

                 去年6月,国家开发银行浙江省分行出借202亿元,支持浙江10个县市14个棚户区改造。首批名单中,金华二七新村改造项目拿到30亿元放款,征迁时推出“购房券”:被征收人选择货币补偿的,给予房屋评估价值10%的奖励;6个月内在市区购买一手商品房,再增加15%的购房券结算奖励。

                 台州路桥区安置补偿单价为7600元/平方米,与区内中低档商品房价格基本持平,动态调节至一年一定。

                 杭州市政府去年也明确,被征收人如果选择货币补偿,并且在一年内购买住宅房屋,最高可以享受被征收房屋评估价格的42%的货币补贴。

                 第二招:支持自住型和改善型购房需求

                 银行业金融机构要合理确定首付比例和利率水平,(进一步满足群众购买首套和改善型普通住房的信贷需求),并纳入地方贡献度评价体系。各地要加大引进人才购房、租房补贴力度,并切实落实国家有关外资准入和外籍机构、个人购房规定。

                 相较于金融机构,公积金对自住型和改善性购房的支持力度,去年就开始显现。目前,省直公积金、杭州市公积金职工及配偶共同申请贷款最高额度为100万元,比之前提高了20万,首付比例也有下降。

                 第三招:鼓励新市民购房和农民进城购房

                 全面取消县(市)购房落户条件限制。放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求。

                 银行业金融机构要完善收入认定、审贷流程、还款方式等制度安排,支持稳定就业、具有相应支付能力的新市民购买商品住房。

                 推进农村林权、土地承包经营权和宅基地使用权改革,城镇建设用地增加规模与农业转移人口市民化进程挂钩,积极为农民进城购房创造条件。

                 去年12月,省政府就出台了户籍制度改革实施意见,全面放开县(市)落户限制。浙江籍公民凭合法稳定住所(含租赁),可以在除杭州市城区以外的城镇地区自由迁移户口。

                 除了杭州市城区外,其他设区市城区可以参照县(市)的具体落户标准,分类别、按标准允许落户。当时提出了5个类别,包括有合法稳定住所人员、有合法稳定就业人员、引进人才、投资人员和有突出贡献人员。

                 杭州近日公布的户籍改革实施意见中,也明确对进城镇落户的农业转移人口,保留其合法取得的耕地、林地承包经营权,农村宅基地使用权也会保留,赶上征迁都能享受“同村同政策”的权利。

                 第四招:消化非住宅商品房库存

                 非住宅商品房存量过高的地区,要统筹规划布局,强化用地供应管控,实现主动减量。加大对单位、个人购买非住宅商品房的信贷支持力度,合理确定利率水平。

                 对空置待售的非住宅商品房,允许房地产企业实行整体用途转换,涉及土地用途改变的,依法办理用地手续。

                 非住宅商品房,指的是用于商业开发、可以自由流通的房产,像办公楼、商业用房都是。和住宅商品房的红火相比,有些冷热不均。

                 省统计局公布的1-5月全省商品房销售数据显示,商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售面积分别增长61.0%、73.0%和1.4%,销售额分别增长73.9%、80.5%和19.9%。可以看到,商业用房的热度明显不足。

                 第五招:用足用好住房公积金政策

                 进一步扩大住房公积金规模,全省年归集公积金700亿元以上。全面落实住房公积金全国缴存互认和异地贷款政策,继续推进“公转商”贴息贷款政策,通过资产证券化等方式,每年稳定实现住房消费800亿元以上。逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。

                 浙江公积金可异地贷款购房的政策是去年9月实施的,只需要凭公积金缴纳地开具的《异地贷款职工住房公积金缴存证明》,向购房地公积金中心提出申请,七个工作日内完成贷款受理、审核和审批工作。

                 今年3月,浙江住房公积金个人贷款资产证券化完成试点,融资规模14.18亿元,发行利率为杭州1年期3.12%、3年期3.6%,湖州3年期3.8%。

                 第六招:全面建立商品房供地与库存、价格挂钩办法

                 探索建立年度房地产供地计划公告制度,根据房地产市场供求变化情况,合理确定土地供应规模、结构和时序。对于在售商品住宅库存消化周期超过20个月的,或者在售、在建待售及已出让待建商品住宅消化周期超过30个月的市、县(市、区),暂停商品住宅用地供应,原则上暂停新开工各类保障房工程;对于在售商品住宅库存消化周期小于8个月的市、县(市、区),应及时增加商品住宅用地供应。各市、县(市、区)要制定住宅价格异常波动应对预案。

                 今年1月初召开的全省住房城乡建设工作会议上,省建设厅负责人提出,力争实现全年商品房销售面积不低于4500万平方米,新建商品房消化周期控制在18个月以内,商品住宅消化周期控制在12个月以内。

                 2015年,浙江的商品房库存消化周期为20.2个月,比当年初下降8.5个月;其中商品住宅消化周期为13.5个月,比当年初下降8.1个月。

                 今年1-5月,全省商品房销售面积2978万平方米,增长57.1%,已经完成了全年目标的66%还多。

                 从设区市来看,大城市情况不错。杭州可售商品房库存从去年底的172788套降至今年6月底的135852套,宁波的库存去化周期也降至9个月以下。不过,中小城市的库存去化周期仍偏长,像嘉兴市区、海盐县商品房待售销售比都超过100%。

                 第七招:促进住房租赁市场发展

                 各地要建立完善住房租赁信息服务平台。积极发展住房租赁业,鼓励社会力量购买库存商品房开展规模化、专业化出租经营,鼓励房地产企业开展住房租赁业务,支持房地产企业长期持有部分房源用于出租,鼓励房地产中介机构、物业服务企业开展长租业务。有条件的地方要开展住房租赁企业化经营试点。

                 相比商品房买卖市场,租赁市场更能反映真实的住房需求。有数据显示,今年上半年杭州租赁市场的平均租金为3462元/月,同比增长了13%。

                 2016年《政府工作报告》中,强调建立购租并举的住房制度。鼓励租房的政策,浙江其实早就有了,比如提取住房公积金支付房租政策。

                 以去年的杭州公积金新政为例,职工连续正常缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在住房公积金缴存地无自有产权住房且租赁住房的,凭本人及配偶在缴存地的无房证明,按每人每月500元限额提取住房公积金个人账户余额,每年提取一次。

                 第八招:加强公共配套设施建设

                 建立房地产开发项目配套设施事先审查机制,规划、建设、国土资源等部门应在明确规划设计条件、制定土地出让方案时,提出配套设施建设审查意见。进一步优化学校、医院等公共服务设施布局。加快相关配套设施建设,确保与房地产开发项目同步规划、同步建设、同步投入使用。

                 浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为,房地产供给侧结构性改革,首先要减少城市政府对土地出让收益的追逐和依赖,并把更多资源用于改善城市功能和公共服务。

                 政府要从“城市需要什么”入手进行城市规划、建设、配套、服务和管理。

                 农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围

                 创新“房票”、团购等方式,引导购买库存商品住房

                 首套和改善型普通住房首付可以降低,利率可以降低

                 今年1-5月,全省商品房销售面积完成全年目标的66%还多

                 杭州明确对进城镇落户的农业转移人口,保留其合法取得的耕地、林地承包经营权,农村宅基地使用权也会保留

                 有条件的地方鼓励开展住房租赁企业化经营试点

                 非住宅商品房,允许房地产企业实行整体用途转换

                 政府要从“城市需要什么”入手进行城市规划、建设

来源:都市快报

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